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业绩会直击 | “史上较好”的雅居乐:产业小镇今年可拿地超3000亩

来源:观点地产网 编辑: 时间:2018/08/31

平时谨行慎言的918.com博天堂雅居乐管理层,在今年的中期业绩发布会一起上阵,集中面对媒体,回答关于上半年公司的运营情况的提问。

8月29日,雅居乐主席兼总裁陈卓林带着被他称为雅居乐“史上较好”的半年报,与副总裁潘智勇王海洋和领头财务官张森,在香港召开业绩发布会。

数据显示,上半年,雅居乐集团营业额为242.06亿元,同比上升8.5%;集团毛利及期内利润分别为120.18亿元及42.8亿元,同比上升44.4%及85.6%。

最令外界意外的则是毛利率和净利率,过去三年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升;今年年中的数据再次“完爆”前三年,毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。

陈卓林对毛利率和净利率的解释是“主要是有赖于地产”,他表示,为雅居乐做了主要销售贡献的大湾区,利润和销售额都得到大幅提升。

尽管海南调控政策对雅居乐造成短期影响,但上半年海南区域依然实现了80亿的销售额,云南则在今年加大销售力度,上半年去化30亿元,预期下半年会继续售出20-30亿元;同时,上海和南京也为公司做出超过百亿的销售贡献。

“今年确保质量的同时,降低了很大的费用,比如销售等其他费用。”陈卓林续称,近年来雅居乐布局的其它产业,今年也对营业额和利润率有几个点的贡献。

在媒体提出将近50%的毛利率是否已经是雅居乐的天花板时,张森的回应则显得比较审慎:“我们年初有一个关于毛利率的指引,至少会和去年全年毛利率持平,或是更好,去年是40%左右,这个预测是不会变动的。”

随后,陈卓林补充道:“净利率目标大概是13%或是14%、15%左右,应该不错了。”

在诸多推高利润率的因素中,管理层似乎对土储质量更为推崇。截至2018年6月30日,雅居乐拥有3540万平方米的土储面积,土地成本为2744元/平方米。兼任地产集团总裁的王海洋对此表示:“(土地成本)还是比较低的,具有较强的市场竞争力。”

据观点地产新媒体了解,按照面积计算,雅居乐的总土储中华南区域占比35.7%、海南及云南占比27.4%、华东区域是14.5%、华中区域占7.9%、西部区域9.6%、华北区域和东北区域均为2.0%、海外和香港则分别为0.9%和0.01%。

近年来,由于海南的调控政策以及在云南的去化问题,长期以来外界质疑雅居乐重仓海南及云南区域并靠明星项目拉动销售的风险极高,过去雅居乐的回应是公司在加大在其他地区的布局。

这一次,王海洋表示,目前的成果是“海南及云南的土储比去年下降了接近6个点”。

对于海南及云南的市场前景,管理层认为海南的影响是短期的,日后根据市场调整,希望会有稳步上升。旅游地产,尤其是海南比例一年比一年少。

云南市场方面,虽然过去去化不如预期,但雅居乐表示今年将迎来销售爆发期。

在所有的土地储备中,大湾区是雅居乐最为重视的区域,管理层特别为此进行了介绍。

观点地产新媒体获悉,以面积计,雅居乐目前有将近1100万平方米的土储位于大湾区,占比达31%,平均土地成本则为3000元。

“土地储备较大的中山和惠州两个城市,连续三年毛利率已经上升到了50%以上,所以我们未来会持续加大对粤港澳大湾区的投资力度。”王海洋透露。

对于未来的投资,王海洋表示雅居乐将保持“拿好地不拿错地”的“积极审慎”态度,表现在核心拓展核心的城市以及周边城市副中心地区、选择具有潜力的二三线城市、推动产业小镇和城市更新;产品方面则以刚需和改善为主同时兼顾旅游地产;通过招拍挂、收并购和合作等多元化方式进行投资拓展。

除了传统的地产开发,在布局将近一年之后,雅居乐的产业小镇和城市更新也初具规模,并开始对地产产生了贡献。

截至目前,雅居乐已经在9个省12个城市签订了3个产业小镇投资协议及15个产业小镇以及城市更新项目的框架协议,威海体育休闲特色小镇项目已获取715亩土地。王海洋透露:“今年如果是正常的情况下,我们可以通过产业小镇获取3000亩以上的土地,未来还会持续投入。”

值得注意的是,在发展了雅生活、环保、教育、建设等多元业务之后,雅居乐对对商业现有的业务和新的业务进行重新整改,并在今年的中期业绩会上,向外推出商业业务板块;同时增添立足三四线城市、以代建为主业的房管板块。

“估计明年开始会见效,尤其是刚才所提到的环保和建设和房管三方面。”陈卓林表示。

以下为雅居乐集团控股有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:毛利率50%左右,已经到顶还是还有提升空间?下半年毛利率能否维持这么高的水平吗?之后也可以维持这么高的派息?下半年负债率会不会继续提高?会不会觉得下半年买地的机会好,加大投入?

陈卓林:雅居乐这几年都是保持派息40%-45%,这次派息是45%,未来也是按照这个政策。

今年投资有600亿,500亿投入地产,100亿投入其它产业。上半年是用剩下的300亿会有投资计划。现在看回地产和其它的产业,我们觉得是有机会的,但拿地要小心。

张森:我们年初有一个关于毛利率的指引,至少会和去年全年毛利率持平,或是更好,去年是40%左右,这个预测是不会变动的。

虽然我们增加了负债,但没有影响我们的财务表现,有空间可以加负债在财务报表中,预计全年维持85%-90%左右,不会有很大的变动。

现场提问:雅居乐产业小镇的模式是什么?员工跟投计划实施得怎么样?

王海洋:这些产业小镇都有一个共同特点,首先是有文旅元素。

我们现在产业本身在发展“3+3”的产业投入,就是文化旅游、休闲体育、教育,在这些方面本身就有我们的优势;另外会结合我们的一些产业资源,就是强强联合的产业资源,包括智能科技、新能源、新材料,还有其它包括文化娱乐,都能够相结合起来。

潘智勇:跟投目前来说进展是比较正常的,而且效果比较明显。名列前茅就是促进全员对投资项目的关注度,整个开发周期和取得项目的质量和效率是提高了。

现场提问:大湾区的面积占比是31%左右,货值占比多少?全年毛利率是多少?另外想问一下在香港的策略。

陈卓林:大湾区土地储备接近1000平方米左右,大概的货值是一千多亿,当然还会继续加大投入,比如合并、收购、旧改。

香港这几年都在布置,我们其实也在英皇道买了一块地,其它地方还在谈。我们一定要找到一个好的项目。现在占的比例也很小,但未来一定会关注香港的投入。

张森:毛利率今年全年预计40%左右。

陈卓林:纯利大概目标是13%或是14%、15%左右,应该不错了。

现场提问:海南调控对雅居乐有什么影响?上半年在海南的销售是有多少?过去雅居乐在云南的去化不理想是什么原因?上半年50亿的销售是代表市场趋势好转吗?关于多元化,雅居乐是不是想把多元化产业作为地产的延伸?

王海洋:今年上半年海南的销售还是不错的,应该有80亿左右的预售额。未来整个海南岛的趋势是比较好,因为是自由贸易港,还是国际旅游岛,包括国家现在一系列政策的支撑,所以我们对海南的未来发展是看好的。

我们云南土地储备主要是在两个地方,一个是西双版纳,还有一个是在腾冲。腾冲也是打造文旅地产的一个项目,这个项目就像一个璞玉一样,需要慢慢去打琢,可能前几年需要一个时间段。现在遇到了一个好的机会,已经呈现出来的效果非常好,形成了爆发性的销售。

西双版纳的土地储备量,通过一到两年的基本上可以开发完,后续我们还会有些投入。现在是遇到包括国家“一带一路”交通网络等很多利好消息的市场,未来这个板块对我们来说有潜值非常大的。

潘智勇:为什么多元化?我觉得我们没有放弃地产,地产还是未来5到10年核心的行业。

但有两个问题我们要考量:名列前茅,协同效应怎么发挥?你看我们所布局的产业基本是围绕主业来开展;第2,风险如何有效分散?按照地产和其它产业平衡计划,我们也做了计划,未来3年到5年能做到30%-50%收入的平衡。

怎么样多元化?脉络是围绕主业多元化,我们是主业相关多元化,而不是非相关多元化,我们的环保、教育、房管、商业基本都是围绕主业来发展。这种相关多元化发展,是整个多元化发展战略里面风险较低的一种。

我们选最稳健的做法,还有我们选择的行业,首先是选择符合国家的策略和国家政策方向。

刚才提到是不是产业地产有关联地去拿地,这肯定是有关联,这是上下的衍生,也是一种协同效应的发挥。

现场提问:公司的货币结构里面,外债比例是将近4成,最近汇率的问题会不会使得公司利率成本方面会有一定的增加?大家认为下半年房地产融资是比较收紧,公司对接下来融资方面有什么样的看法?

刚才介绍业务时提到房管业务,看到之前公司介绍时说是不排除会帮助合作公司做资本方面的融资,成立基金。这个基金目前是不是在成立中?预计金额是多少?房管业务有什么样的发展目标吗?

公司对于小镇业务未来发展目标是怎么样?会不会也有分开上市的想法?

张森:今年其实在融资方面,我们在境外已经是提前做完,特别是从3月份也发了永续债,9月份做了一个比较大的银团,也做了一些债券的发行,所以在融资方面今年是提前完成。今年上半年到期的银行贷款,基本上所有已经做完再融资的安排。

现在的外币占比是37%左右,人民币波动肯定会有一些影响,但我们也会积极做一些对冲的安排,所以也不会对财务上造成比较大影响。

潘智勇:房管业务是今年着力打造的新增长点,这是全新轻资产的运作模式,这是除了不投资拿地,其实房地产的事都干了,从规划设计到施工建设,在销售到较后的物业管理,是一个轻资产的模式。

现在已经在建有2个项目,签了3个,共5个项目,按政府这5个项目来做货值超过100亿。今年的目标是确保200亿,力争300亿,这是我们的整个目标。

我们这个赚钱的模式是什么?名列前茅,品牌输出;第2,团队管理;第三,如果项目比较好,会考虑小额融资和小额股权合作,这一部分获利可能会更加好一些。

什么叫好?就是销售没有问题,股权结构很清晰,而且融资很低。

刚才问题提到会不会成立一个基金去操作这个事情,我们是有这样的打算,也在筹备之中,今年的目标是20-30亿,也会看市场资金的情况和业务发展的需求,配备资金为房管业务发展提供比较强的资金支撑。

王海洋:产业小镇发展是有3年计划的,希望产业小镇未来随着国家的推动包括公司的发展,希望在传统地产占到一定的比例,而且在产业小镇发展方面是比较聚焦本身的产业优势,而不是盲目地扩展。

首先会聚焦在核心城市群,然后结合政府的痛点和我们的优势,要算帐,要达到一个双赢,企业要有利润,政府也得到应该得到的一些东西。

正常的情况下,我们今年在土地获取方面,可以通过产业小镇获得3000亩以上的土地,未来还会持续投入。

撰文:陈泽旋 审校:徐耀辉 本文为头条号作者发布,不代表立场。