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恒大高负债之谜

来源:和讯名家 编辑: 时间:2018/09/19

入主FF法拉第,参观美国总部,和贾跃亭谈笑风生,许家印又再一次登上了头条。人们更担心的却是,他会不会成为下一个孙宏斌?

  不过,对于账上躺着2877亿元的恒大来说,这只是九牛一毛。许老板的野心,显然也不止于此。

  2016年恒大首次入榜世界500强,三年时间从496名跃升至230名。在最新公布的2018《财富》世界500强企业排行榜中,中国恒大集团(03333.HK)以460.19亿美元的营业收入,位列230名,与上一年相比跃升108位。以这样的速度跳升,许家印2020年将恒大带进世界百强企业的目标似乎只是时间问题。

  成立至今,恒大长期秉持着高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式,负重前行、蒙眼狂奔,就像一头体格巨大的大象一路疾驰。显然这不是许家印理想中的恒大。

  2017年,恒大开启瘦身计划。在发展模式上,从“规模型”向“规模+效益型”模式转变;在经营模式上,从“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

  该年度,恒大通过三轮共计引入1300亿元战略投资,公司净资产大增204.3%至2422亿元,同时赎回全部永续债,进一步推动了其净负债率大幅下降。

  执掌1.76万亿总资产的盘子,许家印期望恒大这头大象也能轻盈起舞。随着国家层面防范化解金融风险政策的逐步落地,在去杠杆的大背景下,放弃追求规模第一,转而追求质量和效益,深谙政策走势的恒大谋时而动。

  在进军快消行业折戟沉沙,布局保险金融业碰壁后,许家印给恒大这艘航母制定的战略是,形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。

  和万科打造“城市配套服务商”循序渐进的方式不同,曾经的恒大多元化之路激进且缺乏指导性战略,几次试水未果,如今手握巨资的许老板还能否复制恒大地产的成功?

  至少,在场面上,许家印绝对不会让人失望。

  降杠杆

  对恒大模式的质疑,普遍集中在其过高的负债率。

  不过这也是大型房企的通病。有数据显示,由于大量银行贷款和天量的预收账款,业内大多数企业的负债率都在70%以上,港股三大龙头——中国恒大、碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)长期负债率均在80%以上,其中碧桂园负债率接近90%,负债总额超9330亿元;融创负债率则超过90%。

  负重疾驰遭遇金融遇冷,收紧战线才是当务之急。有消息称,深耕三、四线城市的碧桂园已叫停“全覆盖”战略,暂不对外宣扬。碧桂园现在的工作一切围绕现金转,合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的多个合作项目已经或者正在退出。而且,为了实现现金快速回流周转,有的项目哪怕利润转负也要抢现金流。

  不过,早就嗅到一丝寒意的恒大,在2017年就开始着力向运营效益转型。2016年,恒大合约销售金额达到3733.7亿元,刷新了房地产行业历史纪录,也超越万科,成为中国最大房地产公司。

  完成这个最大的目标后,许家印还需要恒久发展。2017年,恒大提出公司经营模式从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

  这一思路的转变,意味着恒大不再追求规模,而更注重资产质量和效益。该年度,恒大采取多项措施进行去杠杆、去负债。

  其中,最为关键的当属三轮引战,共计引入1300亿元活水。公告显示,投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速(600350,股吧)、深业集团、深圳(楼盘)广田等。

  除了引入战略投资者,恒大还实施多项举措。例如,土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000万—2000万平米土地储备,以降低土地费用支出,扩大盈利规模,进一步增加净资产。

  与此同时,恒大在去年5、6两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债,提前超额完成目标。

  经过一系列运作,恒大2017年的资产负债表已有起色,在年度业绩报告会上,许家印喜上眉梢。

  《英才》记者查阅其年报显示,截至2017底,中国恒大净资产增长至2422亿元,负债总额为15195亿元,总资产为17618亿元,资产负债率约为86%。

  但由于房地产公司的特殊性,国际投行普遍采用净负债率这一指标。去年上半年恒大净负债率为240%,恒大总裁夏海钧自己都认为高得有些不正常,他表示,一年后要将净负债率降到140%,两年后降到100%,三年后降到70%,此后中国恒大将维持这样的“正常公司”负债率水平。

  根据最新数据显示,恒大2017年净负债率为183.70%,与一年前相比大幅下降了57.64%,三轮引战和赎回永续债功不可没。

  与此同时,恒大规模高速增长仍在继续。年报显示,公司营业额3110亿,同比大增47.1%;总资产17618亿,同比增30.4%,土地储备3.12亿平方米,现金余额2877亿,均位居行业首位。归母净利润243.72亿元,同比大增378.73%。

  不可否认,恒大仍然是一个高杠杆的企业,从绝对数值上来看,净负债率依旧较高,在港股市场仅次于佳兆业和融创。

  行业标杆,万科A(000002.SZ)2017的净负债率仅有8.84%,为全行业最低,且经营现金流量净额以及归母净利润均为行业最优。

  向万科学习效益经营,恒大正在路上。根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右。

恒大高负债之谜
  激进多元化

  如果说足球比赛是最好的品牌宣传渠道,恐怕没有人会否认。作为中超最成功的俱乐部,恒大当然不会错过这一天赐良机。

  2013年11月9日天河之夜,广州(楼盘)恒大足球俱乐部主场夺得亚冠冠军,颁奖仪式现场,请来了韩红、孙楠等大牌明星助兴,而后一辆装着两个巨大“恒大冰泉”矿泉水瓶的花车绕场。

  第二天上午,恒大集团召开新闻发布会,宣布“恒大冰泉”上市。恒大冰泉定下的销售目标是 2014 年卖到100亿元、2016年卖到300亿元。

  随后,恒大集团又正式宣布进军粮油、乳业等快消领域,计划投资1000亿做产业,并用“行业平均水平的2倍”来招揽人才。

  恒大的执行力可见一斑,冰泉项目从立项到面世,只用了三个月。此前,恒大也曾曝出从拿地到销售只用三个月的惊人速度。许家印希望复制恒大地产的成功,但房地产的打法并不是一招鲜,吃遍天。

  现实给恒大泼了一盆冷水,财报显示,2013-2015的三年间,恒大冰泉累计额亏损高达40亿。2016年9月28日,恒大集团宣布出售粮油、乳制品及矿泉水业务,总价值约为27亿元。

  场面大、见效快、效益好的行业,一直是许老板钟爱的领域。而后,恒大又找到了新的方向——保险金融。

  2015年恒大就已经瞄准了金融行业,夏海钧曾表示恒大的目标是获得全金融牌照,实现金融控股公司与地产公司并驾齐驱的构架。当年11月,恒大以40亿元收购中新大东方人寿保险公司50%的股权,更名为恒大人寿。

  截至2017年末,恒大人寿总资产人民币1022亿元,同比增长40%;2017年原保费收入人民币281亿元,同比增长710%。此外,集团还持有盛京银行17.28%的股份,为第一大股东。

  在保险新秀崛起的2016年,继宝能、安邦之后,恒大人寿也在A股掀起了一波举牌浪潮。廊坊发展(600149,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)、国民技术(300077,股吧).....据统计,恒大通过恒大地产和恒大人寿先后入股了至少23家上市公司,部分公司的持股权比例都接近5%的举牌线,持股市值约为143.5亿元。

  此后,恒大加入“宝万之争”战局,300多亿买下万科14%的股份,最后折价卖给深圳地铁,损失近70亿元。

  从快消品到寿险,雷厉风行的执行力背后,显示的是许家印急切寻找地产之外投资领域的决心。

  如今,许家印给恒大谋定的多元化之路包括旅游、健康以及高科技产业。战略上,恒大业务布局将以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,积极探索高科技产业。

  当前,恒大旗下拥有中国海南(楼盘)海花岛、恒大童世界两个品牌;恒大健康则以“优化医疗服务、完善健康保障、发展大健康产业”作为“三大战略”。并且与布莱根和妇女医院共建博鳌(楼盘)恒大国际医院,打造了“恒大养生谷”。

  高科技领域,恒大携手中科院计划在未来十年,投资1000亿,布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域。

  此后,恒大进军新能源汽车的新闻便迅速登上了头条,2018年6月25日,恒大健康宣布以67.46亿港元收购贾跃亭创立的FF 45%股权。按照对赌协议,年底如果FF无法量产,贾跃亭的投票权也将被恒大剥夺。

  入主法拉第未来之后,许家印迅速率队前往美国,与贾跃亭一同考察了FF,并亲自体验了其首款高端车型FF91。

  先不论贾跃亭此前的种种“劣迹”如何,许老板此次出手,有势必要拿出恒大进军高科技第一个成果的意思。

  毕竟,许家印的期望是在2020年,将恒大带进世界百强企业,多元化带来的提振效应当然十分重要。

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